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¿En qué consiste un contrato de arras?
 viernes, 4 de junio de 2021

¿En qué consiste un contrato de arras?

Esta pregunta nos la hacen muchos clientes, ¡claro! no se compra o se vende todos los días ¿no? Es normal que no lo sepas, y por eso hacemos este pequeño post con las características básicas que debes tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de arras. 

Ahora siempre vamos a hablar desde un punto de vista inmobiliario, con bases muy simples para que se comprendan, no obstante, seguro que mis amigos @Ismael de IDRA Abogados o @Serxio de Optima Ley podrán hilar mucho más fino y siempre es recomendable consultarlos para que puedan verificar que no nos dejamos nada en el tintero. 

Lo primero que debo decir es que un contrato de arras es un contrato en el que se establece la intención de compra y venta sobre un inmueble; es un pacto de condiciones entre ambas partes. De lo que se trata es de que ambas partes logren llegar a un acuerdo en el modo en el que se va a vender y a comprar el inmueble objeto del contrato.
 

¿Qué puntos debes definir en un contrato de arras? 

 
Para empezar debes identificar correctamente a las partes que intervienen o a sus representantes, en este punto “nunca es demasiado” no escatimes en explicaciones pues debe quedar súper claro quien firma y porqué lo hace. 

Después identifica correctamente el inmueble objeto del contrato con N.º de finca ( lo encontrarás en un casillero a modo de sello en la escritura que tienes, sino, en la nota simple que expide el Registro de la propiedad y se anexa habitualmente al final de todas las escrituras (si no tienes esto tenemos que encontrarnos en otro post que aun no hemos redactado “qué hacer si no tengo la escritura de mi propiedad”), Referencia catastral y dirección.

Ahora ya, no nos queda más que puntualizar debidamente los pactos a los que hemos llegado, como por ejemplo en qué fecha estamos firmando el documento y cuánto tiempo de plazo vamos a establecer para de hoy en X días ir al notario; habitualmente se suelen firmar documentos con plazos de entre 60 y 90 días, aunque siempre lo que las partes estimen será lo apropiado en cada caso.

También debemos escribir en qué precio vamos a realizar la transacción; este precio deberá contar con dos partes, la primera, la entrega que se realiza en el momento de firma de contrato de arras y suele ser un 10% del precio acordado total, se hará mediante transferencia bancaria y adjuntaremos el justificante. Y la segunda, es el restante, es decir, el precio acordado menos la entrega en arras, será la cantidad que reste por pagar y que se pagará en el momento de escritura pública ante notario, siempre con un cheque bancario. 
Si se realizan entregas intermedias deberán figurar en el contrato de arras, con la cuantía y la fecha en la que se comprometen a ingresar ese dinero. 

Ahora viene lo más peliagudo, las penalizaciones; debes comprender que un contrato de arras hace que el inmueble que es objeto de ese contrato deje de estar disponible, se rechacen otras ofertas por él, y además, se fije un precio hoy que será inamovible a futuro. Por otro lado, el comprador comienza un camino de bancos, trámites y movimientos que debemos comprender generan gastos. Es por todo ello por lo que habitualmente se establecen arras llamadas penalizantes, como su nombre indica son aquellas en las que si se incumple el contrato alguna de las dos partes pagará una penalización. 

Esta penalización la ley, y por favor @Ismael y @Serxio podéis corregirme, establece por norma que sea la devolución del doble de lo entregado o la perdida de lo entregado en caso contrario; aclaro, si el vendedor no vende debe devolver lo que el comprador entregó y sacar de su “bolsillo” la misma cuantía y dársela al comprador; si es el comprador quien no compra perderá la cantidad que entregó como arras. No obstante, esta cláusula sigue estando a merced de lo que las partes acuerden, por ello nos encontramos en muchas ocasiones, ahora mucho más habitualmente que antes, en las que el comprador solicita que no se le penalice si el banco no le concede el crédito. Reiteramos, un acuerdo entre las partes significa que antes de firmar todo el mundo deberá estar de acuerdo con las condiciones que se establecen, puesto que en el caso de los contratos de arras la ley no prevalece ante el acuerdo de las partes sino que es el acuerdo lo que es más fuerte; siempre y cuando no incumplamos nada grave, por supuesto. Los contratos deben ser correctos para ambas partes, no deben dañar a uno o beneficiar excesivamente a otro. 

Por último recomendamos que en este contrato se hiciera saber a qué acuerdo han llegado las partes acerca de los impuestos como el IBI y la Basura del año en el que se compra ( la ley establece que la abona quien es titular del inmueble a 1 de enero … pero ya hay jurisprudencia, @eh chicos?, al respecto de “compartir los gastos del IBI” que abogan por el reparto de las cargas) Y por supuesto debemos reflejar que el inmueble se venderá libre de cargas, hipotecarias, arrendatarios, etc … si no fuese el caso, este punto deberá quedar muy bien explicado para que no quepan interpretaciones sobre quien debe pagar qué cosa. 
Así como tampoco os olvidéis de especificar a cargo de quien serán los gastos de escritura, que aquí en Galicia por Usos y Costumbres suele ser siempre el comprador. 

Sí, lo sé, es un poco lío pero con un poco de orden y sentido seguro que lo hacéis muy bien. 

¿quieres vender?

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